150.000 neue Wohnungen in Planung – doch Wohnen in Prag wird immer teurer

Nachfrage auf Rekordniveau, Angebot schrumpft

Wohnungsbau stagniert, Preise steigen: In Prag wird Wohnen zunehmend zum Luxus. Trotz geplanter 150.000 neuer Wohnungen bremst ein ineffizientes Genehmigungssystem den Baufortschritt – und treibt die Preise weiter nach oben.

Trotz ambitionierter Pläne zur Schaffung neuen Wohnraums bleibt Wohnen in Prag für viele unerschwinglich. Nach aktuellen Analysen des größten tschechischen Wohnbauunternehmens Central Group befinden sich in der Hauptstadt derzeit fast 150.000 neue Wohnungen in unterschiedlichen Planungsphasen. Doch der Markt spürt davon kaum etwas. Grund ist das weiterhin äußerst langsame und komplizierte Genehmigungsverfahren, das den Baufortschritt massiv ausbremst – mit gravierenden Folgen für die Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnraum.

Laut dem neuesten CG-Index benötigen Prager Haushalte mittlerweile das 15,5-Fache ihres Jahresbruttogehalts, um sich eine durchschnittliche Neubauwohnung mit 70 Quadratmetern leisten zu können. Damit bleibt Prag die Stadt mit der schlechtesten Wohnverfügbarkeit in ganz Mitteleuropa.

Nachfrage auf Rekordniveau, Angebot schrumpft

Der Immobilienmarkt in Prag erlebt derzeit eine beispiellose Nachfrage. Im ersten Quartal 2025 wurden rund 2.550 neue Wohnungen verkauft – fast zwei Drittel mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Es war das erfolgreichste erste Quartal seit Beginn der systematischen Erhebungen vor über 15 Jahren. Gleichzeitig schrumpfte das Angebot im Vergleich zum Jahresbeginn um sechs Prozent. Die Folge: Die Preise für Neubauten stiegen innerhalb eines Jahres um zehn Prozent – mehr als in jeder anderen mitteleuropäischen Metropole.

Rund 150.000 Wohnungen in Planung – aber kaum Bewegung auf dem Markt

Die Zahlen klingen zunächst vielversprechend: Nach Angaben der Central Group sind in Prag aktuell etwa 150.000 neue Wohnungen in Vorbereitung – ein historischer Höchstwert. Doch die Realität auf dem Markt sieht anders aus. Das Genehmigungssystem bleibt ein Flaschenhals. Im Durchschnitt werden in der tschechischen Hauptstadt pro Jahr lediglich rund 6.000 neue Wohnungen genehmigt. Um der tatsächlichen Nachfrage gerecht zu werden, müssten es laut Stadtplanungsinstitut IPR mindestens 10.000 jährlich sein. In den vergangenen 20 Jahren hat sich dadurch ein Rückstand von nahezu 100.000 Wohnungen aufgebaut.

„Die Beschleunigung von Genehmigungen ist absolut notwendig – aber nicht ausreichend“, erklärt Dušan Kunovský, Vorstandschef der Central Group. „Es braucht auch flexiblere und schnellere Verfahren bei der Raumplanung, damit überhaupt gebaut werden kann. Allein in Žižkov hat die Änderung des Flächennutzungsplans über 16 Jahre gedauert. Und ein weiteres Problem ist die überbordende Regulierung, die das Bauen nicht nur erschwert, sondern auch unnötig verteuert.“

Milliardenschäden für Staat, Wirtschaft und Wohnungssuchende

Eine funktionierende Bauwirtschaft liegt nicht nur im Interesse der Branche, sondern auch des Staates. Die geplanten Projekte in Prag könnten bis zu 300.000 Menschen ein neues Zuhause bieten und gleichzeitig enorme wirtschaftliche Impulse setzen. Das Baugewerbe zählt zu den wichtigsten Sektoren mit starkem Multiplikatoreffekt. Allein durch die Bauaktivitäten könnten Hunderte Milliarden Kronen in die Wirtschaft fließen – fast 190 Milliarden davon an Mehrwertsteuer für den Staat. Hinzu kämen weitere Dutzende Milliarden an Beiträgen für die Stadt.

„Dass der Staat seit Jahren nicht in der Lage ist, das Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, schadet letztlich allen – den öffentlichen Haushalten, den Unternehmen und nicht zuletzt den Wohnungssuchenden“, so Kunovský. „Wegen dieser unnötigen Verzögerungen zahlen Käufer heute rund 15 Prozent mehr für eine Wohnung, als eigentlich nötig wäre.“

Prag bleibt trauriger Spitzenreiter bei der Wohnkostenbelastung

Mit dem wachsenden Wohnungsmangel verschlechtert sich auch die Erschwinglichkeit kontinuierlich. Um eine durchschnittliche Neubauwohnung in Prag zu finanzieren, sind inzwischen 15,5 Bruttojahresgehälter notwendig – ein Anstieg um rund ein Jahresgehalt im Vergleich zum Herbst 2024. Im Jahr 2015 lag dieser Wert noch bei 10,5 Jahresgehältern. Damit ist Prag weiterhin die Stadt mit der niedrigsten Wohnverfügbarkeit in der gesamten Region Mitteleuropa.