150.000 Wohnungen in Planung aber Schleppende Genehmigungen treiben Preise in Prag in die Höhe

Der Erwerb einer durchschnittlichen Neubauwohnung von 70 Quadratmetern erfordert inzwischen 14,8 Bruttojahresgehälter

In Prag entstehen auf dem Papier mehr neue Wohnungen als je zuvor – doch die Realität sieht anders aus. Trotz einer Rekordzahl geplanter Projekte kommt kaum etwas voran, weil Genehmigungen seit Jahren nur im Schneckentempo erteilt werden.

Nach einer aktuellen Analyse des größten heimischen Wohnungsbauunternehmens, der Central Group, befinden sich derzeit mehr als 150.000 neue Einheiten in Planung. Doch der Großteil dieser Projekte steckt wegen eines seit Jahren dysfunktionalen Genehmigungssystems fest. Die Folge: Wohnraum bleibt knapp und für viele unerschwinglich – stärker als in jeder vergleichbaren Metropole der Region.

Rekordnachfrage trifft auf viel zu wenig Angebot

Der Prager Wohnungsmarkt erlebt ein außergewöhnlich starkes Jahr. In den ersten drei Quartalen wurden 6.000 Neubauwohnungen verkauft. Für das Gesamtjahr rechnet die Central Group mit einem neuen Rekordwert von 7.500 bis 8.000 verkauften Einheiten. Doch während die Nachfrage boomt, bleibt das Angebot weit hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Die beharrlichen Schwierigkeiten rund um Bau- und Planungsgenehmigungen sorgen dafür, dass neue Projekte viel zu langsam an den Markt kommen. Die Konsequenz: Die Preise für neue Wohnungen sind in Prag binnen eines Jahres um acht Prozent gestiegen – mehr als in allen anderen Metropolen Mitteleuropas.

Schleppende Genehmigungsverfahren verhindern, dass diese Projekte zügig realisiert werden

In Prag werden jährlich nur etwa 5.000 neue Wohnungen bewilligt, obwohl mindestens doppelt so viele benötigt würden. Innerhalb von 20 Jahren hat sich so ein Defizit von fast 100.000 Einheiten aufgebaut.

Und auch 2025 deutet sich keine Trendwende an. In den ersten drei Quartalen wurden lediglich knapp 4.000 Wohnungen genehmigt – das schlechteste Ergebnis des letzten Jahrzehnts. Besonders drastisch: Im August wurden nur 27 Wohnungen bewilligt, ausreichend für gerade einmal 50 Menschen.

Binnen zehn Jahren fünf Jahresgehälter teurer

Der CG-Index zeigt zudem, wie sehr sich die Lage für Käufer verschärft hat. Der Erwerb einer durchschnittlichen Neubauwohnung von 70 Quadratmetern erfordert inzwischen 14,8 Bruttojahresgehälter. Das ist zwar eine leichte Verbesserung gegenüber dem Vorjahr, jedoch bereits fünf Jahresgehälter mehr als 2015.

Hoffnung auf schnellere Genehmigungen

Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass das Genehmigungsverfahren künftig effizienter werden könnte. Sowohl das Regierungsprogramm als auch der Vorschlag zur Anpassung des neuen Baurechts zielen auf eine deutliche Beschleunigung ab. Ein vereinfachtes Verfahren könnte die Prozesse tatsächlich verkürzen – allerdings nur, wenn es von einer funktionierenden digitalen Infrastruktur begleitet wird. Die neue Regierung wird nach ihrem Amtsantritt unmittelbar handeln müssen, um den geplanten Starttermin 1. Januar 2027 einzuhalten. Selbst dann sind aber spürbare Auswirkungen erst nach einigen Jahren zu erwarten.