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Analyse: In Prag befinden sich 157.000 Wohnungen in Vorbereitung
- Tschechien News
- vor 6 Stunden
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Auf den Markt kommen die Wohnungen jedoch weiterhin nicht in ausreichender Zahl
In Prag befinden sich derzeit rund 157.000 neue Wohnungen in verschiedenen Planungs- und Genehmigungsphasen – so viele wie noch nie zuvor. Gleichzeitig bremsen langwierige Bewilligungsverfahren weiterhin den Wohnungsbau und verhindern, dass ausreichend neue Wohnungen auf den Markt kommen.
Trotz eines Rekordvolumens an geplanten Wohnungsbauprojekten bleibt die Lage auf dem Prager Wohnungsmarkt angespannt. Nach aktuellen Analysen befinden sich in der tschechischen Hauptstadt derzeit rund 157.000 neue Wohnungen in unterschiedlichen Planungs- und Genehmigungsphasen. Etwa ein Viertel dieser Projekte wird vom größten tschechischen Wohnungsentwickler Central Group vorbereitet.
Auf den Markt kommen die Wohnungen jedoch weiterhin nicht in ausreichender Zahl. Als Hauptgrund gelten langwierige Genehmigungsverfahren, die den Wohnungsbau seit Jahren bremsen. Die Folge sind steigende Preise, eine anhaltend hohe Nachfrage und eine zunehmend schlechtere Erschwinglichkeit von Wohnraum.
Der Prager Wohnungsmarkt verzeichnet auch im Jahr 2026 eine starke Nachfrage. Im ersten Quartal wurden in der Hauptstadt rund 1.800 Neubauwohnungen verkauft – ähnlich viele wie zum Ende des vergangenen Jahres. Damit bewegt sich die Nachfrage weiterhin auf dem Niveau der vergangenen zwei Jahre.
Demgegenüber bleibt das Angebot begrenzt. Seit mehreren Jahren liegt die Zahl der verfügbaren Neubauwohnungen bei lediglich rund 5.000 Einheiten. Der Markt wird damit deutlich langsamer erweitert, als es die Nachfrage und das Bevölkerungswachstum der Metropole erfordern würden. Die durchschnittlichen Preise für Neubauwohnungen sind inzwischen auf 182.000 Kronen pro Quadratmeter gestiegen. Der Mangel an Neubauten wirkt sich zudem zunehmend auf den Markt für Bestandsimmobilien sowie auf den Mietwohnungsmarkt aus.
Steigende Baukosten erschweren neue Projekte
Zusätzlichen Druck erzeugen die gestiegenen Baukosten. Nach Angaben von Central Group sind die Preise für Bauleistungen innerhalb der vergangenen zwei Jahre um 27 Prozent gestiegen. Dies erschwert die wirtschaftliche Umsetzung neuer Wohnungsbauprojekte erheblich.
Gleichzeitig profitiert die Bauwirtschaft derzeit noch von Projekten, die während der wirtschaftlich schwierigen Jahre 2022 und 2023 verschoben wurden und seit 2024 schrittweise realisiert werden. Branchenvertreter warnen jedoch davor, dass dieser Effekt nur vorübergehend sein könnte.
Rekordzahl geplanter Wohnungen trifft auf langsame Genehmigungen
Laut der aktuellen Analyse befinden sich die 157.000 geplanten Wohnungen in verschiedenen Entwicklungsstadien. Schwerpunkte der zukünftigen Bautätigkeit liegen insbesondere in den Stadtbezirken Prag 4, Prag 5 und Prag 9, wo sich größere Entwicklungsflächen und ehemalige Industrieareale befinden. Im historischen Stadtzentrum sind die Möglichkeiten für neue Wohnungsbauprojekte dagegen stark eingeschränkt.
Trotz der hohen Zahl vorbereiteter Projekte werden jährlich lediglich rund 5.000 Wohnungen genehmigt. Experten gehen jedoch davon aus, dass mindestens doppelt so viele Wohnungen erforderlich wären, um den Bedarf der Hauptstadt zu decken.
In den vergangenen 20 Jahren ist dadurch ein Wohnungsdefizit von nahezu 100.000 Einheiten entstanden. Besonders kritisch ist die Entwicklung bei den Baugenehmigungen: Im vergangenen Jahr wurde die niedrigste Zahl an Genehmigungen seit 25 Jahren registriert. Auch die ersten Monate des laufenden Jahres brachten bislang keine grundlegende Verbesserung.
Prag zählt zu den teuersten Wohnungsmärkten Mitteleuropas
Die schwierige Situation spiegelt sich zunehmend in der Erschwinglichkeit von Wohnraum wider. Nach dem aktuellen CG-Index benötigt ein Käufer heute durchschnittlich 15,9 Jahresbruttogehälter, um eine neue Wohnung mit einer Fläche von 70 Quadratmetern in Prag erwerben zu können.
Während die Preise für Neubauwohnungen innerhalb der vergangenen zehn Jahre um nahezu 180 Prozent gestiegen sind, erhöhten sich die Löhne im gleichen Zeitraum lediglich um etwas mehr als 80 Prozent. Im Vergleich zu vor zehn Jahren müssen Käufer heute fast sechs zusätzliche Jahresgehälter aufbringen, um eine durchschnittliche Neubauwohnung finanzieren zu können.
Neuer Flächennutzungsplan soll Wohnungsbau beschleunigen
Hoffnungen auf eine Verbesserung richten sich auf den neu verabschiedeten Flächennutzungsplan der Stadt Prag. Dieser ersetzt den bisherigen Plan aus dem Jahr 1999 und schafft die Grundlage für die Entwicklung großer Brachflächen und Transformationsgebiete.
Branchenvertreter betonen jedoch, dass damit lediglich die Voraussetzungen geschaffen wurden. Entscheidend sei nun eine deutliche Beschleunigung der Genehmigungsverfahren. Diese soll durch die derzeit im Parlament behandelte umfassende Novelle des Baugesetzes erreicht werden.
Die Reform sieht unter anderem eine zentrale staatliche Bauverwaltung, die teilweise Integration beteiligter Behörden sowie schnellere Entscheidungsverfahren vor. Für größere Wohnungsbauprojekte von öffentlichem Interesse soll das neue System bereits ab dem 1. Januar 2027 gelten.
